Юридичні науки

УДК 349.412 (477)

Покальчук Михайло Юрійович

кандидат юридичних наук, доцент

Національний юридичний університет імені Ярослава Мудрого

Ревенко Дар’я-Софія Ігорівна

студентка

Слідчо-криміналістичного інституту

Національного юридичного університету імені Ярослава Мудрого

ПРОБЛЕМАТИКА ПОНОВЛЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

Анотація. У статті досліджено теоретичні та практичні питання щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з реалізацією переважного права орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Ключові слова: оренда земельної ділянки, договір оренди земельної ділянки, переважне право.

Постановка проблеми. На сьогодні судова практика в Україні переповнена значною кількістю справ, що пов’язані із земельними спорами, спрямованими на розв’язання питань щодо поновлення договору оренди земельної ділянки. Об’єктом зазначених спорів є як земельні ділянки, так і права на них. Інститут оренди землі попри багатовікову історію існування на практиці містить неузгоджені питання, які зумовлені відсутністю єдиного підходу до вирішення останніх, та неоднозначним застосуванням судами чинного законодавства. Вищезгадане доводить актуальність зазначеної теми.

Стан дослідження. Дослідженням окремих питань щодо оренди земельних ділянок займалося чимало науковців та юристів-практиків в галузі земельного права, а саме Л.В. Лейба, В.І. Гордєєв, І.В. Маслій, А.М. Мірошниченко, Н.В. Ільків.

Метою статті є вивчення особливостей поновлення договору оренди земельної ділянки.

Виклад основного матеріалу. Насамперед, звертаємо увагу саме на проблему, пов’язану з інститутом «переважного права» орендаря укладення договору на новий строк. Спеціальним законодавчим актом, що регулює земельні орендні відносини, є Закон України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV [2], у статті 33 якого зазначається, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди земельної ділянки, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк. Досить часто адвокати використовують переважне право як наріжний камінь для захисту інтересів клієнта, і дійсно, переважне право виникає, але за певних умов. Дане право не є абсолютним. Панує думка, що у разі, коли особа користувалася земельною ділянкою, то в неї одразу виникає однозначне право на пролонгацію договору оренди земельної ділянки, але суди повинні повною мірою захищати права як орендаря, так і орендодавця, і щоб визначити, чи може бути договір поновлений або навпаки, варто чітко розуміти правовий механізм, який передбачено ст. 33 Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV.

Потрібно зазначити, що положення вказаної статті закріплюють два окремі способи поновлення договору, і кожен з них має свої особливості. До 2018 року розрізняли наступні: першим був – укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, другим – автоматичне поновлення договору, шляхом надання так званої «мовчазної» згоди орендодавця. Суттєва різниця полягала в тому, що в останньому орендар не виявляв свій намір поновити договір. У 2018 році у постанові Судової палати з розгляду справ «Щодо земельних відносин та права власності» Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 [4] було вперше прийнято протилежне цьому підходу рішення, саме це зумовило неоднозначне застосування законодавства судами.

У вересні 2020 року Велика Палата вирішила (справи № 159/5756/18 [5] та № 313/350/16-ц [6]), що існує різний підхід до розуміння та тлумачення частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV під час розгляду аналогічних справ, тому Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду вважав за необхідне відступити від наведеного висновку щодо застосування норми права в подібних правовідносинах, викладених у постанові Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 [4], а саме стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди земельної ділянки з надсиланням проєкту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV.

Аналізуючи зміни в законодавстві можна стверджувати, що переважне право укладення договору оренди земельної ділянки виникає при додержанні наступних вимог:

1. Орендар належним чином користувався земельною ділянкою, тобто, відсутні заперечення орендодавця (якщо є заборгованість орендної плати, на поновлення договору земельної ділянки можна не розраховувати, оскільки сторона на належним чином виконала свої договірні зобов’язання).
2. Орендар належним чином повідомив орендодавця про намір поновити договір, до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки у строк, встановлений цим договором, але не пізніше як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, обов’язково надавши листа-повідомлення про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк (дана дія сприятиме тому, що орендодавець не зможе укласти належним чином договір з іншими особами). Коли на лист-повідомлення орендар не надає відповідь, або відповідає з відмовою щодо поновлення договору оренди земельної ділянки, потрібно звертатися до суду та обрати належний спосіб захисту, в цьому випадку таким є – визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту. Звертаємо увагу, якщо орендодавець навмисно уникає підписання додаткової угоди, а орендар виконав всі вимоги, тоді орендар має право звернутися за захистом своїх прав, а саме про визнання цього договору поновленим на тих самих умовах і на той самий строк. Тільки у разі відсутності належної реакції (заперечень) орендодавця на такий лист, орендар зможе в суді доводити та ґрунтувати свою позицію на частині 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV. Тоді, текст додаткової угоди має міститися у резолютивній частині судового рішення, і саме на цих умовах договір буде поновлено. При цьому, очевидним є, що можливість на звернення орендаря до суду за захистом свого переважного права не гарантує позитивного результату для останнього. Оскільки, не залежно від того, що в договорі оренди передбачено право орендаря на переважне його продовження, останнє слово залишається за орендодавцем, бо лише він може погодити досягнення істотних умов. Тобто, при відсутності бажання на продовження такого договору оренди, власник земельної ділянки може не погодитися з розміром орендної плати, що є однією з істотних умов договору. Проте, про свій намір орендодавець має повідомити орендаря у чітко встановлений Законом строк.

Отже, наразі поновлення договорів оренди земельної ділянки за такої підстави як «мовчазна згода» є можливим тільки за умови попереднього повідомлення орендарем про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк. Також, судова практика свідчить, якщо між сторонами не досягнуто згоди про істотні умови договору – то переважне право, в такому випадку, не застосовується.

З часом спостерігаємо той факт, що суди стають на сторону слабшої сторони, оскільки випадки, коли особа (у цьому випадку орендодавець) недобросовісно користується своїми правами – збільшуються (наприклад, особа намагається укласти договір оренди з кількома суб’єктами й отримати орендну плату, не зважаючи на першого орендаря). У теорії права існує доктрина заборони суперечливої поведінки – «venire contra factum proprium» («приходять по собі»), ядром якої є римський постулат – «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці), у цьому і полягає принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них [7]. Потрібно зауважити, що безпідставна відмова в поновленні договору оренди земельної ділянки на новий строк з попереднім орендарем, та укладання такого договору з іншою особою, не є підставою припинення переважного права орендаря перед іншими особами, а навпаки, така відмова є достатньою підставою для захисту переважного права орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки у суді.

Стаття 126^-1 Земельного кодексу України регулює порядок поновлення договору оренди земельної ділянки та поширюється на договори, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 № 340-IX [3]. З прийняттям даного Закону в частині порядку поновлення договорів оренди земельних ділянок, зникла проблема неоднозначного тлумачення статті 33 Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV, оскільки тепер дана норма передбачає лише один спосіб поновлення договору – шляхом реалізації орендарем свого переважного права на укладення договору оренди на новий строк. Дані зміни стосуються договорів оренди земельних ділянок, які укладаються чи до яких вносяться зміни після набрання чинності вказаним Законом.

У договорі оренди земельної ділянки може встановлюватися умова щодо поновлення такого договору, однак, дана умова не встановлюється у договорах оренди земельної ділянки для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Для поновлення договорів оренди земельної ділянки, в яких відсутнє нерухоме майно, потрібно рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які розпоряджаються землями.

У разі, коли договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, і сторони не мають заперечень, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення у разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. На нашу думку, така зміна в законодавстві є позитивним явищем. Наприклад, в той час, коли в орендодавця закінчуються строки дії договорів оренди земельної ділянки з багатьма орендарями (кількість укладених договорів може рахуватися понад сто) автоматичне поновлення договору земельної ділянки істотно зменшує обсяг роботи, тим самим, дана умова фактично надає право використовувати автоматичне поновлення, або не використовувати.

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніше як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. Якщо відповідна заява відсутня та дата закінчення дії договору оренди земельної ділянки настала, то державна реєстрація речового права оренди продовжується на той самий строк [1].

Отже, строк дії договору оренди земельної ділянки можна вважати поновленим, якщо:

1. Відсутня заява про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки.
2. Відсутня відповідь на лист-повідомлення орендаря щодо поновлення договору оренди земельної ділянки за такої підстави як «мовчазна згода».
3. Орендодавець надав згоду на лист-повідомлення орендаря про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки.

В інших випадках, про припинення строку дії договору оренди земельної ділянки може свідчити:

1. Заява про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки.
2. Відповідь на лист-повідомлення орендаря щодо поновлення договору оренди земельної ділянки містить заперечення щодо поновлення такого договору.

На основі вищевикладеного можна зробити наступні висновки: 1) переважне право орендаря щодо укладення договору оренди земельної ділянки виникає тільки при додержанні певних вимог, та не є абсолютним; 2) поновлення договорів оренди земельної ділянки за такої підстави як «мовчазна згода» є можливим тільки за умови попереднього повідомлення орендарем про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк; 3) з набранням чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 № 340-IX в частині порядку поновлення договорів оренди земельних ділянок, зникла проблема неоднозначного тлумачення статті 33 Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV, оскільки тепер дана норма передбачає лише один спосіб поновлення договору – шляхом реалізації орендарем свого переважного права на укладення договору оренди на новий строк; 4) автоматичне поновлення договору оренди земельної ділянки здійснюється за допомогою технічних і програмних засобів Державного реєстру речових прав.

Література

1. Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-ІІІ / Верховна Рада України. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14
2. Про оренду землі: Закон України від 06.10.1998 р. № 161-XIV / Верховна Рада України. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14
3. Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству: Закон України від 05.12.2019 №340-IX/ Верховна Рада України. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/340-20/conv#n80
4. Постанова Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності від 10.09.2018 у справі № 920/739/17. URL: https://reyestr.court.gov.ua/Review/77748947
5. Постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18. Провадження № 14-99цс20. URL: https://reyestr.court.gov.ua/Review/92270706
6. Ухвала Великої Палати Верховного Суду від 07.07.2020 у справі № 313/350/16-ц. Провадження № 14-97цс20. URL: https://reyestr.court.gov.ua/Review/90329730
7. Постанова Верховного Суду від 7 жовтня 2020 року у справі № 450/2286/16-ц. Провадження № 61-2032св19. URL: https://reyestr.court.gov.ua/Review/92173296